作者：王平聚刑事律師團(tuán)隊(duì)

                                                                                                        （圖片自網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

基本案情介紹：

孫某，63年出生。曾任東方X房地產(chǎn)公司法定代表人及經(jīng)理。該公司承建天麗家園小區(qū)房地產(chǎn)商品樓項(xiàng)目。2012年9月，天麗家園小區(qū)的回遷戶A，與東方X公司簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，于2015年12月辦理回遷手續(xù)，入住天麗家園房1。未辦理房屋登記備案或辦理房產(chǎn)證。2011年11月29日，孫某指使該公司銷售部相關(guān)人員將上述房1以92萬元的價(jià)格出售給B，并為其辦理登記備案手續(xù)。

 因東方X公司開發(fā)二期項(xiàng)目缺少資金且需支付其他借款利息，孫某向C借款220萬，以天麗家園房2，房3兩處房產(chǎn)銷售合同做擔(dān)保，并登記備案到C名下。隨后，孫某又指使工作人員將此二房出售給D，E。二人分別支付了全額房款108萬，112萬，房款打進(jìn)了經(jīng)理孫某的個(gè)人銀行賬戶。但東方X公司均未給二人登記備案和辦理房產(chǎn)證。

 2016年3月孫某攜款逃匿。2017年孫某被警方抓獲，在收集、固定相關(guān)證據(jù)之后，公訴機(jī)關(guān)提起公訴，經(jīng)過審理，法院最終認(rèn)定孫某構(gòu)成合同詐騙罪。

深圳知名的刑辯團(tuán)隊(duì)，王平聚刑事律師團(tuán)隊(duì)分析了本案涉及的多重法律關(guān)系：

01

房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)資金密集型行業(yè)，流程長，程序多，資金需求大。而房產(chǎn)作為最佳的抵押品，天然的成為各路需要資金的人們選擇融資擔(dān)保的首選。本案中被害人A作為回遷戶，因未辦理房產(chǎn)證，無法確定享有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也未在后續(xù)中獲得合理的解決；本案中D,E二被害人，與房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同，支付了房價(jià)，最終未獲得任何賠償。A，D，E三人共損失為房產(chǎn)支付的402萬元。

02

房地產(chǎn)公司與A,D,E三名被害人的三份合同都未獲得實(shí)質(zhì)性履行。這些合同履行導(dǎo)致的違約，是屬于民事平等主體之間的合同糾紛？還是孫某指使房地產(chǎn)公司工作人員借簽訂，履行合同的形式，暗中侵占合同對方當(dāng)事人A,D,E的合法財(cái)產(chǎn)，觸犯刑法的犯罪行為？

在判斷一個(gè)民事合同行為是屬于民事糾紛，還是犯罪行為，有路徑和方法可循。

03

一個(gè)行為構(gòu)成犯罪，是因此行為造成了一定的社會危害性，這是犯罪行為最本質(zhì)的特征。不僅破壞了刑法所保護(hù)的法益，且行為符合刑法規(guī)定的犯罪構(gòu)成要件。

合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂，履行合同過程中，采取虛構(gòu)事實(shí)，隱瞞真相的方式騙取對方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。刑法規(guī)定了5類情形，其中第四種是：收受對方當(dāng)事人給付的貨物，貨款，預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿的。

即行為人客觀上通過簽訂經(jīng)濟(jì)合同，騙取對方當(dāng)事人的財(cái)物；主觀上行為人有非法占有對方當(dāng)事人的財(cái)物，貨款，預(yù)付款的目的。這是民事合同糾紛和構(gòu)成合同詐騙罪的本質(zhì)區(qū)別。在簽約，履行過程中一定程度的欺騙，夸大，履約行為瑕疵，履約能力的具備與否，甚至造成違約，都并非二者界限的分水嶺。

主觀目的是一種心理狀態(tài)，無法觀察，但必然會通過一系列客觀行為反應(yīng)出來。故法律規(guī)定了可以通過“司法推定”的方式來甄別刑法中的“非法占有目的”。

04

  要認(rèn)定主觀上的“非法占有目的”，必須要堅(jiān)持主客觀相統(tǒng)一原則，結(jié)合案件事實(shí)，主要有以下幾個(gè)方面：

  客觀上是否實(shí)施了欺詐行為；本案中的一房二賣行為，就屬于欺詐行為；

  行為人是否具備履行合同的能力以及履行合同的實(shí)際行動(dòng)；

  行為人如何處理所得的房屋價(jià)款；本案中三名被害人的買房價(jià)款是打入了孫某的個(gè)人銀行賬戶；

  第四點(diǎn)是行為人違約后的態(tài)度；這也是認(rèn)定行為人主觀上是否具有欺詐故意和非法占有他人財(cái)物的目的的重要標(biāo)準(zhǔn)。本案中孫某違約后并未采取補(bǔ)救措施，且實(shí)施了攜款逃匿的行為。故最終法院認(rèn)定，孫某主觀上具有非法占有買房人價(jià)款的故意。（完）

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